○栄町宅地開発指導要綱
平成3年3月30日
告示第14号
(目的)
第1条 この要綱は、宅地開発に関し、関係法令並びにこれに基づく千葉県宅地開発事業指導要綱及び指導指針等に定めるもののほか、必要な事項を定め、栄町基本構想を厳守し、無秩序な宅地開発による環境の破壊を防止し、健全な生活環境の保全と自然と調和した良好な市街地形成を図るとともに、開発区域及びその周辺地域における災害を防止し、ゆとりある安全で快適な都市環境をつくることを目的とする。
(1) 宅地開発 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う一団の土地の区画形質の変更をいう。
(2) 開発区域 宅地開発を行う土地の区域をいう。
(3) 公共施設 道路・公園・緑地・広場・上水道・下水道・河川・水路・治水及び利水のための調整池、消防の用に供する貯水施設及びその他の公共の用に供する施設をいう。
(4) 公益施設 教育施設・医療施設・官公庁施設・保安施設・集会施設・購買施設・交通施設・社会福祉施設・輸送施設・清掃施設・その他施設で居住者の共同の福祉又は利便のため必要な施設をいう。
(5) 事業者 宅地開発事業の施行主体をいう。
(6) 工事施行者 宅地開発事業に係る工事の請負人又は請負契約によらないで、自ら工事を施工する者をいう。
(1) 都市計画法(昭和43年法律第100号。以下「法」という。)に基づく開発行為として行う宅地開発
(2) 住宅地を目的とする宅地開発の開発区域について、一事業者が一区域について行う開発区域はもちろんであるが、下記のいずれかに該当し、一団の又は一の宅地開発と認められるものは、その区域を宅地開発の区域として取り扱うものとする。
ア 同一土地所有者の土地を2以上の事業者(土地所有者)に分割しそれぞれの事業者が、1年以内に同じくして宅地開発を行う場合の従前の区域
イ 宅地開発の開発区域に隣接して、更に続けて同一事業者又は異なった事業者が、1年以内に同じくして宅地開発を行う場合の新旧の区域
ウ 同一土地所有者の土地を2以上の工事施工者が、1年以内に同じくして宅地開発を行う場合の従前の区域
エ 異なった土地所有者の土地を同一の工事施工者が同時に又は1年以内に同じくして宅地開発を行う場合の区域
オ 異なった土地所有者の土地を異なった工事施工者が1年以内に同じくして宅地開発を行う場合の合計した区域
カ 上記各号に該当する宅地開発で計画的でないと認められるものについては適用しないものとする。
(3) 既存宅地の確認を受けようとする土地における、建築を目的とする行為
(4) 前各号に掲げるもののほか、特に町長が必要と認める宅地開発
(事業者の責務)
第4条 事業者は、関係法令のほか、栄町総合計画等に適合するように、宅地開発事業の計画を策定しなければならない。
2 事業者は、宅地開発による住宅地を販売する場合は、需要者に対し、住環境及び公共公益施設等に支障をきたすことのないよう、当初予定した建築物以外の建築物を建築してはならないことを十分説明しなければならない。なお、事前に販売計画及び物件説明書等の内容について町と協議すること。但し、やむを得ず変更が生じた場合別途協議する。
3 事業者は、住宅地を目的とする宅地開発にあっては、将来とも良好な住環境を確保するため、戸建住宅にあっては敷地面積を165平方メートル以上に区画しなければならない。
4 事業者は、開発区域に隣接する地権者に対して、宅地開発の計画を説明し同意を得るとともに、戸建て専用住宅以外の建築をしようとする場合又は地上3階以上の建築物を建築しようとする場合は、事前に近隣居住者(おおむね半径150メートル)に対し、建築計画の内容及びその建築物の近隣に及ぼす影響並びに工事に伴う騒音・振動等の対策について、図面その他により説明し、後日紛争が生じないよう努める。なお、紛争が生じた場合は、事業者の責任において、その解決をしなければならない。
(事前協議)
第5条 事業者は、法令で定められた開発許可申請等を行う前に、町長に事前協議書(別記第1号様式)を提出し、あらかじめ町と協議しなければならない。なお、当該計画を変更する場合においても同様とすること。
(事業計画)
第6条 事業者は、関係法令等に定めるもののほか、次の各項に定める基準に適合するように、その事業計画を策定しなければならない。
1 人口計画
住宅地を目的とする宅地開発事業にあっては、開発区域の人口密度を計画の内容により、次に定める基準以下としなければならない。
(1) 低層住宅用地の計画の場合
1～5ha未満 | 5～20ha未満 | 20ha以上 |
120人／ha | 110人／ha | 100人／ha |
注
1 規模が1ha未満については、別途協議するものとする。
(2) 中高層住宅地の計画の場合
1ha未満 | 1～20ha未満 | 20ha以上 |
350人／ha | 300人／ha | 250人／ha |
備考
① 人口算定基準は戸建住宅の場合にあっては一敷地につき、3.7人とし、共同住宅の場合にあっては一戸当たり3.4人とする。
② 低層住宅及び中高層住宅の混合住宅地として計画する場合の人口計画は別に協議して定めることとする。
③ 既存宅地の確認を受けた土地における予定建築物が中高層の住宅である場合の区域の人口密度は200人／ha以下とすること。
2 土地利用計画
(1) 住宅地を目的とする宅地開発にあっては、地域の自然的及び社会的諸条件並びに農林漁業の諸事業との調整を考慮して、健全な住宅地が構成されるよう、おおむね次表により当該開発区域の土地利用計画を策定しなければならない。
開発区分 土地利用区分 | 1～5ha未満 | 5～20ha未満 | 20ha以上 |
住宅用地(戸建住宅及び共同住宅用地) | 60％以下 | 55％以下 | 50％以下 |
公共用地(道路公園その他公共的施設用地) | 30％以上 | 30％以上 | 30％以上 |
公益用地(商業教育駐車場その他公益的施設用地等) | 10％以上 | 15％以上 | 20％以上 |
合計 | 100％ | 100％ | 100％ |
注
1 駐車場については、必要面積を算出し、区域内に設置するものとする。適用は、自動車・オートバイ・自転車等を対象に、その用地として、1世帯当たり15m2以上(通路部分を除く。)を確保するものとする。
2 住宅地を目的とする宅地開発で、建て売り分譲や賃貸を目的とする共同住宅にあっては、各住戸の主なる居住室の日照時間が冬至において、4時間以上確保できるよう建築物を配置しなければならない。
3 規模が1ha未満のものについても適用するものとする。
(公共施設計画)
第7条 事業者は、公共施設の整備について法令に定めるもののほか、次の基準により計画を策定しなければならない。
(1) 道路
ア 開発区域の道路は、当該区域の形状及び規定並びに予定建築物の用途、規模等並びに周辺の状況を勘案して、環境の保全、災害の防止、通行の安全が確保できる規模及び構造で適切に配置されなければならない。又、開発区域の主要な道路は開発区域外の相当規模の道路に接続していなければならない。
イ 開発区域に都市計画決定された道路又は町が新設若しくは改良計画を定めている道路がある場合は、当該道路を計画に適合するよう整備すること。
ウ 宅地開発の施行に伴い交通の安全上及びその能率の増進を図るため、開発区域外の道路の新設又は改良が必要な道路についても、整備しなければならない。
エ 取付け道路の接続位置は特殊構造物(トンネル・橋梁等)からできるだけ離すとともに、見通しの悪い曲線部又は勾配の急な部分を避けて、付加車線の設置、隅きり等により既設道路の交通流を阻害しない構造とし、防災対策を十分に考慮したものでなければならない。
オ 取付け道路の数はできるだけ少なくし当該道路間の距離はできるだけ大きくし、開発区域に既設道路の排水施設等を存する場合は、その機能を損うことのないよう整備しなければならない。
カ 開発区域に通過交通の著しい幹線道路、都市計画道路等のある場合には、沿線の土地利用について、交通騒音が妨げとならないよう又、良好な住宅環境を保全する必要があると認められる地域にあっては当該幹線道路の各側の車道端から幅10メートルの土地を緑地帯又は非居住用建築物の敷地とする等適切な措置及び対策がとられていなければならない。
キ 開発区域面積が10ヘクタールを超える宅地開発事業にあっては当該区域に居住することとなる者の日常生活の利便及び交通安全の確保のため、歩行者専用道路(緑道)等を設けなければならない。
ク 道路に付随する施設として必要に応じ排水施設・街路灯・ガードレール及び道路反射鏡等を設置すること。
(2) 防犯灯
防犯灯の設置及び管理については、町と別途協議するものとする。
(3) 電柱等の設置
電柱等を設置する場合は、町と別途協議するものとする。
2 公園計画及び緑地計画
(1) 住宅地を目的とする宅地開発で、開発区域の面積が3,000平方メートル以上の場合は、次表により算定した面積(有効面積)を有する公園及び緑地を設置する。
開発面積 | 公園の面積 | 緑地の面積 | ||
0.3～1.0ha未満 | 計画人口1人当たり 3.0m2以上かつ開発面積の3％以上 | 別途協議 | ||
1.0～5.0ha未満 |
| 4.0 | 4 | |
5.0～20.0ha未満 |
| 5.0 | 5 | |
20.0ha以上 |
| 5.5 | 5.5 | |
注
1 算定した公園面積が1,000m2未満の場合は、別途協議する。
(2) 公園計画の設計においては、当該区域の規模及び予定建築物の用途並びに当該区域の周辺の状況を勘案し、利用者の有効な利用が確保されるように設置されなければならない。
なお、街区公園にあっては誘致距離が250m、近隣公園にあっては誘致距離が500mとする。
(3) 高圧線下は、原則として緑地として利用し、公園及び広場の土地に高圧線がある場合は、その線下の土地は公園及び広場の面積の2分の1以下でなければならない。
(4) 調整池が広場及び緑地として利用できる構造である場合は、広場及び緑地と兼用できる面積の限度は調整池の2分の1以下でなければならない。
3 給水施設
(1) 給水は、原則として長門川水道企業団から受けるものとする。
(2) 長門川水道企業団からの給水を受けるものについては、事前に給水を受けることが可能かどうかの調査を行い、計画人口に必要な水量を確保できるところまでの配水施設等の整備を行うこと。
(3) その他必要な事項については、長門川水道企業団と協議するものとする。
4 排水施設
(1) 排水施設は、栄町公共下水道計画等に適合するものとし、開発区域及びその周辺の地域の状況を勘案して、適切に計画し、原則として汚水は公共下水道に接続し整備する。ただし、接続が困難な場合は、別途協議する。
(2) 雨水施設は、開発区域及び区域外から流入する雨水を放流先の排水能力及び利水状況を勘案して、有効かつ適切に排出させるよう整備し、河川・水路又は下水道(雨水)等に接続すること。なお放流先に整備を要する既設の排水施設がある場合は、これを併せて整備すること。
(3) 開発区域に都市計画決定された排水施設又は町が新設若しくは改良計画を定めている排水施設がある場合は、その計画に基づき当該区域に用地を確保すること。
(4) 雨水の既設水路等への放流については、当該施設の管理者等関係機関の同意を得ること。
(5) 放流先の排水能力により必要と認められるときは、調整池を設けること。
(6) 排水施設を道路敷地以外に設置する場合は、当該排水施設の維持管理に必要な用地を確保すること。
(7) 敷地面積が、500m2以下である自己用住宅(店舗部分50％以内の併用を含む。)を適用除外とする。
(8) 下水道施設への接続については、下水道主管課と協議するものとする。
5 消防施設
(1) 消防水利とは、消防法(昭和23年法律第186号)第20条第2項に規定する消防に必要な水利施設及び同法第21条第1項の規定により消防水利として指定されたものをいい、宅地開発の規模及び予定建築物の用途等を勘案して必要な消防施設を設置すること。
(2) 通常の開発区域内に設置する消防水利は、貯水槽、消火栓がほとんどであるが、消火栓のみにならぬよう貯水槽と併用するよう配置すること。但し、周辺の状況によりこの限りではない。
(3) 開発された各宅地(防火対象物)から一の消防水利に至る距離は、消防水利の基準を定める告示(昭和39年消防庁告示第7号)第4条第1項及び第2項の規定により確保されていること。又、消防水利へは消防自動車が2台以上常時配備できる位置であること。消火栓の場合は、原則として幅員6メートル以上の道路上、又、貯水槽の場合は、幅員6メートル以上の道路に接する位置であること。
(4) 貯水槽の貯水能力は40m3以上とすること。
(5) その他必要な事項を消防本部及び長門川水道企業団と給水計画と併せて協議するものとする。
備考
① 消火栓の設置については、水道管(木管口径150mm)より給水するのが原則で、口径は65mmとする。
② 防火水槽への給水方法は、水道管からの引き込みによるものが原則で、バルブを使用する。
(公益施設計画)
第8条 住宅地を目的とする宅地開発事業者にあっては教育施設・文化施設・医療施設・購買施設及びその他の公益施設の配置について、計画人口に対応するよう次の基準により計画を策定しなければならない。ただし、周辺の状況により必要がないと認められるときはこの限りではない。
(1) 集会施設
ア 計画戸数がおおむね100戸以上の場合は、集会所を設けること。ただし、周辺の状況から必要がないと思われる場合は、別途協議するものとする。
イ 集会所の敷地面積は、300m2を標準として確保すること。
ウ 共同住宅(中高層住宅)の場合は建物内に集会室を設けること。
(2) ゴミ処理施設
事業者は、おおむね20戸に1箇所、面積は4m2程度の集積所を設置し、床面はコンクリート仕上げとする。なお、ゴミ集積の円滑化を図るため、清掃車の活動、住民の利便、交通の状況等を考慮して接道される位置に集積所を設けること。
(3) 文化財の保護
ア 事業者は、開発区域における埋蔵文化財の有無について、あらかじめ県及び町の教育委員会の確認を受けなければならない。
イ 前号の確認を受ける場合は、照会書を町の教育委員会を経由して提出するものとする。
ウ 事業者は、当該区域に文化財が所在する場合、又は新たに発見された場合には、当該文化財の取り扱いについて県及び町の教育委員会と協議しなければならない。
(4) 教育施設
事業者は、開発区域の計画区画数又は計画戸数が350～500戸程度を超える場合は、必要規模分の施設整備を行うものとする。ただし、周辺の状況により必要がないと認められるときは、この限りではない。その他必要事項については、別途協議する。
(事業計画変更の協議)
第9条 事業者は、この要綱に基づき協議、その他の手続きを完了した宅地開発事業に係る事業計画を変更しようとするときは、新たに事前協議等の手続きを行わなければならない。ただし、町長が軽微な変更であると認めた場合においては、この限りでない。
(被害の補償等)
第10条 宅地開発事業に係る工事の施工によって、道路、河川その他公共施設を損傷したとき又は開発区域の周辺地域の農産物、水産物等、その他に被害を及ぼしたとき若しくは人の生活環境が損われたときは、事業者の責任において補償又は原状回復を行わなければならない。
(環境保全等)
第11条 事業者は、開発行為の許可を取得した場合、宅地開発等の事業が完了(完了公告)するまでに良好な住環境の維持保全を図るため、建築協定及び緑化協定等を締結しなければならない。ただし、町長が特に必要が無いものと認めた場合は、この限りでない。
附則
1 この要綱は、平成3年4月1日から施行する。
2 住宅地造成事業施行指導基準(昭和46年6月1日)は廃止する。
附則(平成6年9月30日告示第16号)
この告示は、平成6年10月1日から施行する。
附則(平成7年4月24日告示第17号)
この告示は、公示の日から施行する。
公共公益施設の管理区分の原則
① 道路 | ② 公園 | ③ 下水道 | |||
用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 | 施設 | 管理 |
町に帰属 | 同左 | 町に帰属 | 同左 | 町に帰属 | 同左 |
④ 消防施設 | ⑤ 防犯施設 | ⑥ 電柱用地 | |||
用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 | 用地 | 管理 |
町に帰属 | 同左 | 別途 | 同左 | 町に帰属 | 同左 |
⑦ ゴミ処理施設 | ⑧ 小学校 | ⑨ 中学校 | |||
用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 |
町に帰属 | 同左 | 町に帰属 | 同左 | 町に帰属 | 同左 |
⑩ 治水用調整池 | ⑪ 集会所 | ⑫ 緑地等 | |||
用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 | 用地・施設 | 管理 |
町に帰属 | 同左 | 町に帰属 | 別途 | 町に帰属 | 同左 |
注
1 別途とは、設置される施設によって町、その他の関係機関又は事業者等に帰属する。
附則(平成14年6月24日告示第43号)
この告示は、平成14年7月1日から施行する。
附則(平成16年5月11日告示第30号)
この告示は、公示の日から施行する。
附則(平成16年6月28日告示第36号)
この告示は、平成16年7月1日から施行する。
